民银证券楼市变天了！二手房成交占比首破半壁江山

楼市迎来重大变革，二手房交易时代正式开启中国房地产市场迎来了历史性拐点，全国二手房交易占比首次正式突破50%，标志着中国房地产正式进入存量时代。在这个新时代，二手房市场将成为主导，市场的真实温度和行情将由二手房来决定。楼市分化明显，K型分化格局显现当前，楼市彻底走出了统一涨跌的时代，出现了极致的K型分化格局。国家楼市政策的核心基调也已悄悄完成升级转向，从之前的“止跌回稳”切换成“着力稳定”。这意味着，政策不再搞一刀切的大水漫灌、全面刺激，而是针对性保护优质资产、盘活存量市场，让楼市回归真实居住价值。城镇化结束，二手房成为主流二手房交易占比突破50%，存量时代全面到来的核心原因是三个。首先，中国城镇化已经进入尾声，再也没有大规模造新城、建新房的红利了。其次，大家买房不再是从零置业，更多是置换、改善、升级，自然就转向了配套成熟、即买即住的二手房。最后，二手房市场的需求总量稳定，新房下降的部分，很大程度上由二手房上涨来承接，市场并非整体收缩，而是交易结构在切换。二手房主导市场，需求总量稳定“十五五”期间，房地产进入中长期制度重构阶段。二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。二手房市场的活跃度明显大于新房市场，日渐占据主导地位。这意味着，需求总量是一定的。二手房工作的重要性上升，新房开发模式难以为继房地产进入存量时代的定调，意味着行业逻辑发生了根本性变化。过去是增量开发主导，房企拿地、盖楼、卖房，市场关注的是新开工、新销售。未来是存量流通主导，市场关注的是二手房交易、房屋品质、居住服务。对地方政府而言，做好二手房工作的重要性明显上升。对房企而言，单纯依赖新房开发的模式难以为继。