融期策略 恒大物业等待“新东家”
记者 | 陈利
编辑 | 何小桃 杜宇 杜波
校对 | 金冥羽
8 月 31 日，恒大物业交出了 2026 年中期"成绩单"：期内实现营业收入约 69.43 亿元，同比增长 4.5%；公司拥有人应占利润约 5.17 亿元，同比增长 9.5%。
在物业管理行业普遍"增收不增利"、毛利率承压的上半年，这份业绩称得上稳中有进：第三方收入占比已接近 100%，毛利率同比提升 1.2 个百分点。然而，在恒大系清盘的"阴影"下，恒大物业仍处在从依附恒大体系走向"独立"运营的微妙过渡阶段。
一份"独立"的成绩单
2026 年上半年恒大物业延续了此前的增长势头。
中报显示，上半年恒大物业集团实现营收 69.43 亿元，同比增长 4.5%。其中，来自第三方的收入约 69.40 亿元，上半年毛利率升至 19.2%、第三方收入占营收比重约 100%，恒大物业仍在等待"新东家"；来自关联方的收入仅约 265 万元，同比大幅下降 87%。
值得注意的是，出于谨慎性原则，公司在上半年基础物管收入中主动剔除了与关联方有关的空置物业管理收入约 2.56 亿元。这也意味着，即便剔除这部分本可以计入的"名义收入"，第三方贡献的增量依然撑起了整体增长。对一家过去深度依附于恒大系开发项目的物企而言，这组数字本身就是"独立"最直观的注脚。
规模端同样延续去关联化路径。截至 6 月末，集团在管面积约 6.03 亿平方米，较上年同期增加约 700 万平方米；期内累计签约（含续签）第三方面积约 4300 万平方米，合同年饱和收入近 10 亿元，签约项目进场率高达 94.4%。这一签约体量已接近 2025 年全年 4500 万平方米的水平，对一家仍处在大股东清盘阴影下的物企而言，市场化拓展的成色不算差。
盈利是这份账本里另一处亮点。期内集团毛利率约 19.2%，同比提升 1.2 个百分点，其中基础物管毛利率由 14.9% 升至 16.2%。放在行业坐标系里看，这一数字并不"掉队"：中海物业上半年毛利率降至 14.9%，招商积余仅 11.0%，保利物业约为 19.2%。在人工成本刚性上涨、部分城市物业费面临降价压力的背景下，恒大物业毛利率的改善，主要得益于聚焦有质量的规模扩张、风险客户出清，以及集采与数智化管理对成本的控制。
增值服务是另一条增长曲线。期内社区生活服务收入同比增长 17.9%，其中到家服务收入同比上升 31.9%、房屋租售收入上升 27.1%、社区旅游营收提升 141.2%；子公司盈绰数科上半年签约超 300 家外部物企，尝试对外输出自身数字化能力。
不过，这份"独立成绩单"并非没有暗面。
其一，净利润仅增长 2.5% 至 5.03 亿元，净利率 7.2% 反而下降 0.2 个百分点，跑输公司拥有人应占利润 9.5% 的增速。利润被三块"石头"压住：金融资产减值损失 1.44 亿元，较去年同期的 0.68 亿元翻倍；商誉及无形资产减值带来约 0.44 亿元的其他损失；财务成本 0.80 亿元，接近去年同期的两倍。
其二，资产负债表仍背着"历史包袱"，截至 6 月末，应收贸易账款 29.23 亿元，较年初增加 2.73 亿元，其中关联方应收款 20.89 亿元已全额计提减值，全集团减值拨备总额高达 32.44 亿元；合约负债 23.17 亿元，较年初减少 3.07 亿元。
其三，可用资金约 42.44 亿元，较年初小幅减少 0.66 亿元，董事会亦宣布不派发中期股息。在现金为王的行业环境中，这既是审慎，也是流动性并未显著改善的注脚。
等待一位"新东家"
然而，决定恒大物业"姓什么"的最后一环，股权归属，仍悬在半空。
2026 年上半年，恒大物业股价经历了一轮完整的过山车。年初股价尚在 1 港元上方徘徊，4 月份公告已与一名选定投标人签订排他性协议，让公司股价"水涨船高"，5 月中旬一度触及 1.5 港元附近的阶段高位。但 6 月 25 日因谈判正式终止、双方未签署任何约束性协议，股价回落，盘中一度跌至 0.74 港元，创近一年新低。
转折出现在 7 月 27 日。清盘人宣布重启出售进程，称已接触包括新加入方和此前参与者在内的若干潜在买方，并邀请其对集团开展尽职调查。此次中报业绩公告也披露，部分潜在买方已获邀请进行尽调，计划于 2026 年 9 月提交非约束性方案，这意味着新一轮"寻买家"周期已经开启。
股权出售之所以如此牵动市场，根源在于控股股东恒大系的清盘困局。中国恒大集团与 CEG Holdings 合计直接或间接持有恒大物业已发行股本约 51.016%。对恒大物业而言，"换东家"意味着经营上的独立最终延伸到股权层面，彻底切断与恒大系的资本纽带；而对潜在买家而言，这家拥有 6.03 亿平方米在管面积、账面可用资金逾 42 亿元、几乎无有息负债的物企，本身具备相当吸引力，这也是清盘人屡次重启招商的原因。只是，从过去一年的波折看，找到一位愿意"接盘"并谈成价格的新东家，并不比把经营做独立更容易。
与股权出售并行的，还有一场旷日持久的追偿。2025 年 1 月，广州市中级人民法院就恒大物业约 134 亿元存款质押被强制执行一案作出判决，相关责任方被判偿还本金及利息。但截至 2026 年 6 月末，公司累计追回的款项仅约 950 万元。判决生效与款项到手之间，隔着的是恒大系资产处置的漫长不确定性，这笔账，何时能真正"要回来"，仍是未知数。
下半年，恒大物业在经营端押注"服务 + 科技"：继续依靠第三方拓展夯实规模，依托到家、租售、旅游等增值场景拓宽收入来源，并推动盈绰数科 SaaS 产品向中小物企输出。不过资本市场对其的定价，仍将主要取决于两件事：新的潜在买家能否在 9 月的非约束性方案之后推动交易真正落地，以及 134 亿元追偿的执行能够取得多大进展。
经营层面的"断奶"已然完成，股权层面的"易主"仍在等待。对恒大物业而言，真正意义上的独立，或许要等到新东家落定的那一刻才算走完。而在那之前，市场博弈的，正是这份尚未完全兑现确定性的"独立前夜"。
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